Qu’est ce qu’une SCPI et comment cela fonctionne ?

Pour reprendre tout simplement les termes de certains fournisseurs de SCPI, la SCPI est tout simplement une machine à distribuer des loyers.

Tout d‘abord, nous allons faire un peu de pédagogie avant d’aborder plus en détail les mécanismes qui la sous-tendent.

Définition de la SCPI

SCPI est un acronyme qui signifie « société civile de placement en immobilier ». Autrement dit, il s’agit littéralement d’une société dont le principal objet est de placer des fonds dans des actifs immobiliers.

Ces actifs immobiliers peuvent être destinés à accueillir des locataires à visée professionnelle ou résidentielle.

Traditionnellement, cette classe d’actifs était réservée à des institutionnels, des clients professionnels grands comptes et s’est ouverte peu à peu aux investisseurs avertis, puis au grand public.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Eh bien, c’est très simple. Vous êtes un investisseur et vous souhaitez diversifier votre épargne, vous constituer des revenus complémentaires pour aujourd’hui et/ou pour demain (dans l’objectif de compléter les revenus que vous percevez aujourd’hui ou que vous percevrez à la retraite).

Vous confiez ainsi votre épargne à la société civile de placement en immobilier (la SCPI) afin qu’elle investisse vos fonds dans l’achat d’immeubles qu’elle va s’occuper de gérer et d’administrer.

Elle s’occupe de suivre l’achat ou la construction des immeubles, de sélectionner les locataires, de signer des baux longs termes et de gérer tous les travaux, le cas échéant. Elle s’occupe également de payer les charges et les impôts liés à la détention de ces immeubles.

L’intérêt pour la SCPI est de mutualiser les fonds qu’elle va collecter auprès des multiples épargnants. Ce cumul de sources d’épargne va lui permettre de collecter suffisamment de fonds pour acquérir des immeubles de valeur importante et / ou à fort potentiel.

L’intérêt pour l’épargnant est de pouvoir avoir accès à des actifs de qualité qui vont générer des loyers généralement plus importants que s’ils avaient fait le même type d’achat pour y loger un locataire particulier.

Les loyers de la SCPI étant professionnels, ils sont généralement supérieurs aux loyers classiques.

Petite précision importante : toutes les SCPI ne se valent pas, il est donc important de faire un point précis sur vos objectifs avec un Conseiller en Investissements Financiers. C’est justement l’accompagnement que je vous propose, notamment sur les subtilités et spécificités liées à la fiscalité et l’aide à la déclaration des revenus tirés de la détention des parts de SCPI.

Les revenus distribués par les SCPI sont appelés loyers de la SCPI ou encore dividendes.

Certaines SCPI sont dites à capital fixe, elles sont de plus en plus rares. Nous trouverons sur le marché plus généralement des SCPI à capital variable. Cela permet à la société civile de ne pas être limitée dans sa collecte de fonds, et donc dans ses investissements et sa croissance.

Les SCPI offrent un fort niveau de diversification et les loyers sont versés mensuellement ou trimestriellement.

La diversification est le maître mot, notamment pour éviter d’être exposé sur tout le portefeuille immobilier à un type d’activité unique (tourisme, commerce, santé, éducation etc.) qui pourrait souffrir d’un événement spécifique et qui mettrait toute la SCPI sous tension.

La diversification est aussi géographique, le fait d’investir dans différentes régions, voire dans différents pays dilue encore un risque lié à un événement local.

Les seuils d’accès sont beaucoup plus bas que ceux de l’immobilier classique, donc rendent cette classe d’actifs accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.

Les modes de consommations étant en pleine mutation, les SCPI s’adaptent, ainsi nous voyons naître de plus en plus de SCPI qui vont axer leur communication sur les efforts et les réalisations qu’elles fournissent en termes d’écologie et de bonne gouvernance. Ces nouveaux paradigmes vous assurent de savoir quelle SCPI choisir.

Combien de types de SCPI existent-ils ?

Nous observons deux types de SCPI :

• D’un côté, les SCPI de rendement dans lesquelles on peut ranger les SCPI patrimoniales

• De l’autre, les SCPI fiscales qui sont le miroir des dispositifs existants dans l’immobilier classique (Pinel, Denormandie, Déficit foncier etc.)

Les SCPI de rendement, comme leur nom l’indique, vont s’attacher à servir essentiellement des dividendes.

Les clients qui recherchent donc des revenus choisiront ce type de SCPI. Les SCPI patrimoniales vont faire le choix de servir moins de dividendes, mais vont revaloriser la part plus régulièrement. De plus, elles investissent dans des zones où le prix au m² est très important.

Pour rappel, un bilan patrimonial est indispensable avant chaque investissement.

Concernant les SCPI fiscales, c’est-à-dire le pendant des lois fiscales existant dans l’immobilier classique, je dirai que la société se substitue au particulier pour obtenir le résultat escompté. En contrepartie d’un investissement calibré dans des parts de SCPI, vous obtenez un avantage fiscal tel qu’une réduction d’impôts sur vos revenus ou un effacement total ou partiel de vos revenus fonciers…

Contrairement aux SCPI dites de rendement, les SCPI fiscales ont une date d’ouverture et une date de liquidation qui y met un terme.

Foire aux questions

Voici les questions les plus courantes que les personnes que j’accompagne se posent fréquemment.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?

L’investisseur doit être conscient que le montant investi n’est pas garanti et que les loyers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse, dépendamment notamment du taux d’occupation physique et/ou financier.

Quel est le rendement d’une SCPI en 2022 ?

Les taux de distribution à valeur de marché (TDVM) oscillent généralement entre 3 et 8 %.

Ce sont des observations moyennes.

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

Il ne s’agit pourtant que d’un des deux moyens de valoriser et juger de la performance des SCPI. En effet, il faut comparer les taux de rendement internes (TRI) qui impliquent deux éléments :

• Les dividendes versés (TDVM)
• La revalorisation du prix de la part

Certaines SCPI vont choisir de délivrer de la performance quand d’autres feront le choix de valoriser régulièrement le prix de la part. Ces éléments sont importants pour savoir quelle SCPI choisir.

En synthèse, quelle SCPI choisir ?

Les SCPI ayant des politiques différentes, vous devez vous assurer de savoir quelle SCPI vous correspond le mieux.

Certaines sociétés proposent en effet diverses SCPI en fonctions de la vision et de l’orientation que souhaite lui donner l’investisseur. N’hésitez pas pour ce faire à me contacter pour en savoir plus sur cette thématique.