LMNP : définition, principe et fonctionnement

Cet acronyme signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce dispositif va vous permettre d’investir en immobilier et de préparer votre retraite en générant des revenus complémentaires défiscalisés. Comment cela fonctionne ? Éléments de réponse.

C’est quoi le statut LMNP ?

Il s’agit d’un statut lié à la personne physique. C’est le titre d’une personne qui décide de mettre en location un bien qu’il possède. Ce statut est directement lié à la façon dont vous décidez de mettre ce bien en location. Comme son nom l’indique, le bien doit être loué meublé. Cela vous permet de percevoir des revenus locatifs non imposés (ou peu imposés) tout en récupérant la TVA (à condition d’avoir acheté un bien neuf).

La location de bien meublé est une activité réglementée qui demande de remplir un formulaire à déposer au Centre de Formalités des Entreprises de votre lieu d’implantation. Vous obtiendrez ainsi votre numéro SIRET et vous choisirez votre régime d’imposition en fonction des recettes locatives et des charges liées à votre activité.

Dorénavant, les formalités se font en ligne grâce au site dédié aux formalités des entreprises : à noter que votre centre de formalités des entreprises ne sera pas le même si vous êtes un professionnel de la location de biens meublés.

Si en plus de vos locations meublées vous proposez des services, votre interlocuteur sera la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), et a fortiori si vous exercez votre activité via une société.

Si vous exercez votre activité de location meublée en tant que professionnel LMP mais que vous ne proposez pas de services en plus, votre interlocuteur sera l’URSSAF.

Comment fonctionne le statut de LMNP ?

Vous achetez un bien que vous décidez de mettre en location meublée en y installant une série de meubles dont une liste a minima est disponible. Cette liste de meubles présente le minimum à fournir au locataire en fonction du type de bien et de sa surface.

Grâce à ce statut, vous avez la possibilité de passer vos meubles et votre bien en amortissement. Ce qui aura pour effet immédiat de défiscaliser vos revenus, ou pour être exact, d’augmenter vos revenus locatifs sans pour autant être imposé dessus.

Ce statut a la particularité de vous permettre d’amortir le bien et les meubles.

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

L’amortissement est une charge fictive que l’on déclare annuellement, considérant que le bien ainsi que les meubles au fur et à mesure des années perdent de la valeur. Il s’agit d’une dépréciation comptable fixe.

Comment fonctionne un amortissement ?

L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste.

Pour exemple, les meubles s’amortiront en moyenne sur 5 ans, soit une dépréciation fictive de 20 % /an.

Le bien et les frais d’actes s’amortiront sur une durée moyenne de 25 ans, soit 4 % d’amortissement annuel sur cette durée.

Est-ce que la LMNP est intéressante ?

La réponse est oui, indéniablement. Le fait de louer un bien en meublé présente au moins trois avantages non négligeables :

• Ils permettent d’investir dans l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée généralement plus abordable qu’un investissement nu classique 
• Les revenus ne sont pas fiscalisés (ou le sont peu) du fait de l’amortissement du bien et des meubles 
• Les revenus ne sont pas soumis à une imposition à la TMI+PS comme le sont les revenus fonciers.

Par ailleurs nous pouvons souligner deux grands principes liés à ce statut :

• Les loyers ne sont pas plafonnés
• Les locataires ne sont pas soumis à des plafonds de ressources

Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ?

Il existe une double condition pour louer en LMNP :

• Les revenus tirés de ce type de location ne doivent pas dépasser 23 000 € / an
• Les revenus tirés de ce type de location ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur. Si vos recettes locatives dépassent ce plafond et si elles représentent plus de 50 % de vos revenus, alors vous basculez dans la catégorie des loueurs de meublés professionnels.

Les bénéfices tirés de ce type de location seront à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Comment déclarer vos revenus tirés de la location LMNP ?

Vous avez le choix entre deux options fiscales, en fonction du montant de vos revenus et de vos charges :

• Le régime Micro BIC (il s’agit d’un régime forfaitaire, donc simplifié) si vos recettes n’excèdent pas 72 600 € / an, vous avez la possibilité d’opter pour le Micro Bic qui vous confère un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus ; autrement dit, vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus réels perçus. Cette option est intéressante si les frais déductibles représentent moins de la moitié des revenus perçus

• Soit au réel, régime appliqué automatiquement si vos recettes locatives excèdent 72 600 € / an, dans ce cas vous avez la possibilité de déduire les frais, les charges, les intérêts d’emprunt, l’amortissement etc.

Sur une durée de 20 à 30 ans, on peut estimer l’amortissement possible du bien autour de 85 %.

Focus sur la location meublée avec services

En tant qu’investisseur, vous avez la possibilité d’acheter un bien dans un complexe qui propose des services à ses locataires, qu’ils soient occasionnels ou sur une durée plus longue. Il peut s’agit d’un appartement au ski, à la mer ou ailleurs. D’une résidence étudiante ou autre. 

Dans ce cas, la durée d’engagement est variable en fonction du bail commercial qui est généralement de 9 ans.

Dans ce cadre, nous nous trouvons dans une convention tripartite entre l’investisseur, le gérant et le promoteur.

L’accompagnement, notamment par un expert-comptable, est fortement recommandé pour éviter d’éventuelles erreurs et sécuriser les déclarations faites au fisc avec les spécificités liées à cette activité.

Profitez de nos partenariats dans toutes les régions de France pour vous lancer dans l’immobilier et investir pour votre retraite.